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Categorías: IVA, IRPF, Empresas.

Alquiler vacacional desde el punto de vista del propietario y del intermediario

En caso de un alquiler de vivienda vacacional, tendremos que estudiar la situación desde la perspectiva del propietario de la vivienda y del intermediario, si existiera. 

Por otro lado, hay que estudiar también las distintas normativas que afectan al alquiler vacacional:

  • Ley de Arrendamientos Urbanos, o la normativa específica de la Comunidad Autonómica donde se encuentra el inmueble, si la hubiera.
  • Normativa de IRPF.
  • Normativa de IVA.

Es muy importante, antes de empezar a realizar una actividad relacionada con el alquiler vacacional, ver en que situación estamos, y la normativa que nos afecta.

Vamos a ver los distintos casos que podemos encontrarnos.

 

Caso 1. Alquiler vacacional sin intermediario.

Este caso es el más sencillo que podemos encontrar. Existirá, por un lado, un propietario (arrendador), y por otro lado, un arrendatario. Veamos como nos afecta la normativa de IVA e IRPF desde el punto de visto del propietario.

Cuando no existe intermediario, toda la gestión la realiza el propietario. 

Opción 1. Si ofrece servicios hoteleros (limpieza durante la estancia, servicio de desayuno...) el propietario tiene que darse de alta en la actividad económica y emitir factura con 10% de IVA. En cuanto al IRPF, se trata de rendimientos de actividades económicas. 

Opción 2. Si no ofrece servicios hoteleros, únicamente se arrenda el inmueble, pero se tiene, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (requisito art.27.2 LIRPF) estos ingresos se considerarán procedentes de actividades económicas, pero en cuanto al IVA, sería una actividad sujeta y exenta.

Opción 3. Si no ofrece servicios hoteleros y no cumple el requisito del art. 27.2 LIRPF, los ingresos se considerarán para el IRPF, como rendimientos de capital inmobiliario. Como no ofrece servicios hoteleros, solo el arrendamiento de la vivienda, sigue estando sujeto y exento de IVA.

 

Caso 2. Alquiler vacacional con intermediario que gestiona la reserva

Si ponemos la vivienda en manos de una empresa que nos ayude a encontrar al arrendatario, como puedes ser una página web que nos ayuda la gestión de la reserva, estamos hablando de un intermediario.

- En este caso, el intermediario encuentra al arrendatario, nos pone en contacto y puede que gestiono o no el cobro.

- El propietario es el que recibe al arrendatario, prepara la vivienda antes y después de la estancia, y en algún caso, preste los servicios hoteleros.

- El arrendamiento se realiza entre propietario y consumidor final. No existe cesión de del inmueble al intermediario ni subarrendamiento.

Desde el punto de vista del propietario 

Se dan las tres opciones que vimos en el caso 1:

Opción 1. Si ofrece servicios hoteleros (limpieza durante la estancia, servicio de desayuno...) el propietario tiene que darse de alta en la actividad económica y emitir factura con 10% de IVA. En cuanto al IRPF, se trata de rendimientos de actividades económicas. 

Opción 2. Si no ofrece servicios hoteleros, únicamente se arrenda el inmueble, pero se tiene, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (requisito art.27.2 LIRPF) estos ingresos se considerarán procedentes de actividades económicas, pero en cuanto al IVA, sería una actividad sujeta y exenta.

Opción 3. Si no ofrece servicios hoteleros y no cumple el requisito del art. 27.2 LIRPF, los ingresos se considerarán para el IRPF, como rendimientos de capital inmobiliario. Como no ofrece servicios hoteleros, solo el arrendamiento de la vivienda, sigue estando sujeto y exento de IVA.

Desde el punto de vista del intermediario

Realiza una actividad económica de intermediación, acercando a ambas partes. Se trata de un servicio sujeto a al 21% de IVA. 

El arrendatario puede pagar al intermediario; en este caso le podría devolver al propietario ese importe descontándole la comisión. El pago efectuado por el arrendatario de los importes de las facturas a través del intermediario no constituye contraprestación, y por tanto no está sujeto a IVA.

Caso 3. Arrendamiento como vivienda vacacional a través de una entidad gestora que subarrienda la vivienda

El propietario arrienda la vivienda al intermediario, que es un empresario. Este empresario, a su vez, lo subarrienda al consumidor final o arrendatario. Es quien se encarga de preparar la vivienda, buscar al arrendatario, realiza check in y check out... en algún caso, presta los servicios hoteleros. El propietario y el arrendatario no contactan en ningún momento. 

Desde el punto de vista del propietario

El propietario arrienda el inmueble el cual no se va a destinar directamente a vivienda, sino que va a destinarse a ser subarrendado. Por tanto, al no ser alquilado directamente como vivienda, no se aplica la exención de IVA. Por tanto el propietario está sujeto a IVA y aplicará el tipo del 21%. Se trata de una actividad económica que debe retener el 19% en concepto de IRPF en factura. 

Desde el punto de vista del intermediario

Pueden darse dos opciones:

Opción 1. Si ofrece servicios hoteleros (limpieza durante la estancia, servicio de desayuno...) la actividad económica está sujeta al 10% de IVA.  

Opción 2. Si no ofrece servicios hoteleros, sería una actividad sujeta y exenta de IVA.

Caso 4. Arrendamiento como vivienda vacacional a través de una entidad gestora que subarrienda la vivienda y abona una comisión al propietario

Este es el caso más complicado, ya que es una mezcla entre el caso 2 y 3.

Desde el punto de vista del propietario

El propietario arrienda el inmueble el cual no se va a destinar directamente a vivienda, sino que va a destinarse a ser subarrendado. Por tanto, al no ser alquilado directamente como vivienda, no se aplica la exención de IVA. Por tanto el propietario está sujeto a IVA y aplicará el tipo del 21%. Se trata de una actividad económica que debe retener el 19% en concepto de IRPF en factura

Desde el punto de vista del intermediario

La empresa que subarrienda la vivienda tiene dos actividades:

-Gestiona el alquiler y le cobra al propietario una comisión. 21% IVA.
-Presta el servicio al arrendatario: Alquiler vacacional con servicios hoteleros (10% IVA) o sin servicios hoteleros (0% IVA).

En este último caso, al tener dos actividades, donde en una aplica el 21% de IVA y en la otra 0%, estaríamos en una situación de prorrata.

 

Nota importante. 

Este artículo solo contempla la normativa general sobre IVA e IRPF; es absolutamente necesario consultar la normativa que resulte de aplicación en el ámbito de la Comunidad Autónoma (LAU o normativa autonómica).


Normativa.

Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Art. 4.1; art. 5; art. 11; art. 20.1.23.

Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. Art. 21; art. 22; art. 23.2; art. 27.

En concreto, el art.27.2 LIRPF queda redactado así: <<A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa>>.


 


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